楼市泡沫地区分化格局下如何“去库存”？
2016年上半年，房地产业的表现可谓“一枝独秀”，在“资产荒”和信贷增加的大环境之下，长期作为者眼中标的的房地产业，又开始了新一轮的价格大涨。面对如此涨幅，人们对房地产逐渐到达拐点的预期日益上升，房地产是否“泡沫化”的争论也得到了全社会的广泛关注。此轮房价大涨是否属于资产泡沫化的外化表现，不同地区特征如何？依据房价收入比和存销比两个指标，有助于辨明不同等级城市房地产资产的真实状况，并找到去库存的改善路径。
由投机性购房导致的房价和楼市乱象，必然加重购房者是刚需购房者的负担，使百姓的幸福感大打折扣。在这样的情况下，政府及其职能部门有责任通过宏观调控防范泡沫风险和金融危机，使国民经济稳步健康发展。比如，通过对现有资料的汇总分析，对真正的刚需做到心中有数；结合旧城及老旧危房、小区改造进行房地产开发；坚决坚持住房居住属性，弱化率，坚决遏制投机性
9月13日，国家统计局公布了8月份国民经济运行情况。统计显示，全国商品住宅销售额和销售面积延续了今年以来的增长态势，虽然增速比上月略有回落，但仍处于40.1%和25.6%的高位。销售额增幅继续高于销售面积增幅，高出幅度仍为14.5个百分点，表明房价水平上升的态势仍在延续。
一段时间以来，一些一二线城市房价上涨幅度更大，且京沪等地楼市近期还出现了一些新变化。
北京二手房市场呈现明显过热景象，7月份二手住宅价格同比涨幅高达32.2%，比新建商品住宅价格涨幅高了9.5个百分点。有报道称，卖家再居强势位置，不仅不断提价，还待价而沽，个别卖家甚至因价格不断看涨而一再毁约。与此同时，北京市统计部门的数据却显示，从1991年到今年7月底，全市商品住宅销售面积累计2.7亿平方米，加上目前在建和待售的部分，共计3.3亿平方米。另据北京房产界有关人士披露，北京城镇住房保有量大约800万套；2015年末，北京城镇常住人口1877.7万人。可见，尽管房与人之间可能严重不对称，但房价的绝非仅是刚需所致。
由投机性购房导致的房价和楼市乱象，必然加重购房者是刚需购房者的负担。目前，一二线城市的房价涨幅已大大超过经济增速和居民收入增速。而由于房价基数大大高于收入基数，即使其涨幅低于收入涨幅，看似微弱的几个百分点的差距，也会淹没大多数居民多年积蓄。任由房价快速上涨，民众考虑住房因素后的实际收入必然呈下降趋势，生活品质将大打折扣。
而的预期效应，也会诱导越来越多的银行贷款、社会资本、个人欲罢不能，使本已存在的泡沫继续积聚、扩大。尽管目前一些城市楼市的火爆，在增速下行的背景下似乎支撑了经济增长和税收增加，但泡沫总有破灭的一天。届时，受打击的不仅是银行和房地产商，宏观经济也可能一蹶不振，民众的生活水平必将受到影响。
近段时间，一些二线城市陆续出台了以限购限贷为主要内容的调控措施。但也有观点认为，政府不应干预市场，不应打压需求。但要看到，在目前房价和楼市乱象并非完全刚需所致的情况下，政府及其职能部门有责任通过宏观调控防范泡沫风险和金融危机，使国民经济稳步健康发展，使百姓生活水平不断提高。相反，如果为了短期政绩，置可能的风险于不顾甚至加剧发生危机的风险，就是政府的失职。
因此，对房价上涨较快的一二线城市，各级政府应负起责任，采取切实有效的措施，防范房地产泡沫和金融风险，绝不能让百姓的幸福感被房价泡沫淹没。具体来说，，通过对现有资料的汇总分析，摸清本地房屋现状和房地产供求状况，对真正的刚需做到心中有数；第二，结合旧城及老旧危房、小区改造进行房地产开发，减少摊大饼式占用土地资源开发房地产的情况；第三，也是重要的一点，要坚决坚持住房居住属性，弱化率，提高二套房贷门槛和首付比例，坚决遏制投机性。当然，在此基础上，还要通过完善财税信贷政策、简化办事程序，积极引导社会资金投向有发展前景的实体经济，尽快摆脱对土地财政的过度依赖。
一线城市的供不应求依旧是房价过高的主要原因。但一线城市大量增加供给的难度很大，短期不现实，且房价的变动多依附于政策。对于现有手段，政府应当转移重心，寻求新的调控方式。
对于本轮上涨领跑的部分二线城市，市场的投机行为必须引起注意。对于库存量较少的城市，政府应当及时把握市场动向，出台相关政策，同时对蓄意的投机行为进行有效约束，抑制房价的过快上涨。
三线城市依然存在严重的供给过剩，因此对三线城市房地产行业的考验为严峻。虽然当期“去库存”取得阶段性进步。但参照欧美及日本的城市化进程，随着更多二线城市基础设施的不断完善，更多的人口会向一、二线等较发达地区流动，这对需求本就薄弱的三线城市是“雪上加霜”的。
综上所述，房地产市场的结构性问题日益明显，且主要集中在三线城市。一线城市较低的库存率可以冲抵高房价的风险，市场出现系统性风险的可能性较低。二线城市今年表现抢眼，区位上看由于一线城市前期的涨幅已经趋于饱和，受挤出效应影响，涨幅靠前的二线城市均集中在一线城市周边，且拥有良好的居住环境和基础设施建设。
（本文由经济日报、金融时报综合整理）
楼市泡沫地区分化格局下如何“去库存”？
2016年上半年，房地产业的表现可谓“一枝独秀”，在“资产荒”和信贷增加的大环境之下，长期作为者眼中标的的房地产业，又开始了新一轮的价格大涨。面对如此涨幅，人们对房地产逐渐到达拐点的预期日益上升，房地产是否“泡沫化”的争论也得到了全社会的广泛关注。此轮房价大涨是否属于资产泡沫化的外化表现，不同地区特征如何？依据房价收入比和存销比两个指标，有助于辨明不同等级城市房地产资产的真实状况，并找到去库存的改善路径。
由投机性购房导致的房价和楼市乱象，必然加重购房者是刚需购房者的负担，使百姓的幸福感大打折扣。在这样的情况下，政府及其职能部门有责任通过宏观调控防范泡沫风险和金融危机，使国民经济稳步健康发展。比如，通过对现有资料的汇总分析，对真正的刚需做到心中有数；结合旧城及老旧危房、小区改造进行房地产开发；坚决坚持住房居住属性，弱化率，坚决遏制投机性
9月13日，国家统计局公布了8月份国民经济运行情况。统计显示，全国商品住宅销售额和销售面积延续了今年以来的增长态势，虽然增速比上月略有回落，但仍处于40.1%和25.6%的高位。销售额增幅继续高于销售面积增幅，高出幅度仍为14.5个百分点，表明房价水平上升的态势仍在延续。
一段时间以来，一些一二线城市房价上涨幅度更大，且京沪等地楼市近期还出现了一些新变化。
北京二手房市场呈现明显过热景象，7月份二手住宅价格同比涨幅高达32.2%，比新建商品住宅价格涨幅高了9.5个百分点。有报道称，卖家再居强势位置，不仅不断提价，还待价而沽，个别卖家甚至因价格不断看涨而一再毁约。与此同时，北京市统计部门的数据却显示，从1991年到今年7月底，全市商品住宅销售面积累计2.7亿平方米，加上目前在建和待售的部分，共计3.3亿平方米。另据北京房产界有关人士披露，北京城镇住房保有量大约800万套；2015年末，北京城镇常住人口1877.7万人。可见，尽管房与人之间可能严重不对称，但房价的绝非仅是刚需所致。
由投机性购房导致的房价和楼市乱象，必然加重购房者是刚需购房者的负担。目前，一二线城市的房价涨幅已大大超过经济增速和居民收入增速。而由于房价基数大大高于收入基数，即使其涨幅低于收入涨幅，看似微弱的几个百分点的差距，也会淹没大多数居民多年积蓄。任由房价快速上涨，民众考虑住房因素后的实际收入必然呈下降趋势，生活品质将大打折扣。
而的预期效应，也会诱导越来越多的银行贷款、社会资本、个人欲罢不能，使本已存在的泡沫继续积聚、扩大。尽管目前一些城市楼市的火爆，在增速下行的背景下似乎支撑了经济增长和税收增加，但泡沫总有破灭的一天。届时，受打击的不仅是银行和房地产商，宏观经济也可能一蹶不振，民众的生活水平必将受到影响。
近段时间，一些二线城市陆续出台了以限购限贷为主要内容的调控措施。但也有观点认为，政府不应干预市场，不应打压需求。但要看到，在目前房价和楼市乱象并非完全刚需所致的情况下，政府及其职能部门有责任通过宏观调控防范泡沫风险和金融危机，使国民经济稳步健康发展，使百姓生活水平不断提高。相反，如果为了短期政绩，置可能的风险于不顾甚至加剧发生危机的风险，就是政府的失职。
因此，对房价上涨较快的一二线城市，各级政府应负起责任，采取切实有效的措施，防范房地产泡沫和金融风险，绝不能让百姓的幸福感被房价泡沫淹没。具体来说，，通过对现有资料的汇总分析，摸清本地房屋现状和房地产供求状况，对真正的刚需做到心中有数；第二，结合旧城及老旧危房、小区改造进行房地产开发，减少摊大饼式占用土地资源开发房地产的情况；第三，也是重要的一点，要坚决坚持住房居住属性，弱化率，提高二套房贷门槛和首付比例，坚决遏制投机性。当然，在此基础上，还要通过完善财税信贷政策、简化办事程序，积极引导社会资金投向有发展前景的实体经济，尽快摆脱对土地财政的过度依赖。
一线城市的供不应求依旧是房价过高的主要原因。但一线城市大量增加供给的难度很大，短期不现实，且房价的变动多依附于政策。对于现有手段，政府应当转移重心，寻求新的调控方式。
对于本轮上涨领跑的部分二线城市，市场的投机行为必须引起注意。对于库存量较少的城市，政府应当及时把握市场动向，出台相关政策，同时对蓄意的投机行为进行有效约束，抑制房价的过快上涨。
三线城市依然存在严重的供给过剩，因此对三线城市房地产行业的考验为严峻。虽然当期“去库存”取得阶段性进步。但参照欧美及日本的城市化进程，随着更多二线城市基础设施的不断完善，更多的人口会向一、二线等较发达地区流动，这对需求本就薄弱的三线城市是“雪上加霜”的。
综上所述，房地产市场的结构性问题日益明显，且主要集中在三线城市。一线城市较低的库存率可以冲抵高房价的风险，市场出现系统性风险的可能性较低。二线城市今年表现抢眼，区位上看由于一线城市前期的涨幅已经趋于饱和，受挤出效应影响，涨幅靠前的二线城市均集中在一线城市周边，且拥有良好的居住环境和基础设施建设。
（本文由经济日报、金融时报综合整理）